[ИНВЕСТИЦИИ] Развитие темы недвижимости: ипотека для сдачи в аренду



Мы уже рассчитали эффективность арендного бизнеса, построенного на сдаче квартиры, находящейся в собственности. Доходность такого бизнес-проекта оказалась на уровне 4-5% годовых.

Давайте теперь подумаем о логике тех людей, кто готов даже взять квартиру в ипотеку, чтобы сдавать ее в аренду (как дедушка Кийосаки насоветовал).

Для начала как раз посмотрим, почему Кийосаки так советует во всех своих трудах инвестировать в недвижимость, причем, делать это он советует даже на заемные деньги - дескать, так больше можно заработать.

Дело в том, что при примерно аналогичных показателях доходности (около 3-5% годовых) в развитых странах, действительно, можно зарабатывать на арендном бизнесе. При ставке по ипотеке на уровне 2-3% годовых, остается еще прибыль в размере 1-2% в год. Прибавляем к этому "вечно" растущие цены на недвижимость и уверенность американцев вплоть до 2007 года, что так будет всегда, получался очень неплохой бизнес-план. При том, что банковские вклады "там" не могут обеспечить доходности, близкой "нашим" 5-10% годовых.

Но что же происходит, когда мы пересекаем границу развивающейся страны? Ипотека по ставке 10-15% годовых способна загубить такой "прекрасный" бизнес-план по инвестициям в недвижимость.

Вычитаем из доходности "арендного бизнеса" в размере 5% ставку по ипотеке в размере 10-15% и получаем совокупную доходность в размере минус 5-10%.

Очевидно, что при таких цифрах выйти даже "в ноль", надеясь на рост стоимости квартиры, невозможно.

При этом нужно понимать, что это только расчет доходности. Если ставка по ипотеке 10%, это не значит, что половина платежа может покрываться арендатором: дело в том, что вместе с процентами по ипотечному кредиту необходимо также погашать и часть тела долга, соответственно, общий платеж будет намного больше.

Ну а теперь, уже по нашей классической схеме, перейдем к расчетам. Сравним три варианта:

  1. покупка квартиры в ипотеку с последующей сдачей в аренду;
  2. "откладывание" суммы на покупку квартиры "под подушку";
  3. накопление нужной на покупку квартиры суммы на банковском депозите (один из самых надежных вариантов инвестиций, сравнимый с покупкой недвижимости).

Итак, в качестве исходных данные возьмем уже использованные ранее цифры по стоимости и аренду квартиры в Москве. Предположим, что денег на первоначальный взнос нет, а ставка по ипотеке равна 10%, срок - 10 лет. Наличие первоначального взноса, точная стоимость квартиры и прочие незначительные расхождения в изначальных цифрах не влияют на суть расчета, от слова "совсем".

Таким образом, вот наши исходные данные:

Получается, что ежемесячный платеж по ипотеке будет составлять 92 500 рублей, а арендная плата за такую квартиру - 33 000 рублей, то есть, в банк придется ежемесячно доплачивать 59 500 рублей. Что получаем в итоге?

За 120 месяцев придется отдать банку... еще одну стоимость такой же квартиры и еще чуть-чуть сверху. Иными словами, "откладывая" ту же самую сумму в размере 59 500 рублей "под подушку", за те же 10 лет можно накопить на эту же квартиру, но без ипотеки, арендаторов и т.д. Квартира через 10 лет может быть дороже, чем сейчас?

  1. Во-первых, не факт. Сам по себе рост цен на недвижимость на вторичном рынке - весьма под вопросом. Население убывает, предложение новых домов и квартир растет, стройматериалы вполне могут подешеветь за 10 лет...
  2. Мы в расчете никак не учли первоначальный ремонт квартиры перед заездом арендаторов, а также закупку мебели и бытовой техники. Кроме того, не учтены время простоя квартиры, пока осуществляется поиск арендаторов, не учтены косметические ремонты за 10 лет, которые неизбежно понадобятся в арендуемой квартире, не учтены проблемы с арендаторами, когда по ипотечному кредиту уже нужно совершать очередной платеж, а арендаторы не платят ("ну нет у меня сейчас денег - через неделю все заплачу!").
  3. Ставка по ипотеке не учитывает наличие страховки на ипотечного замещика, а также разные комиссии при оформлении ипотеки и совершении сделки купли-продажи квартиры.
  4. Налог на имущество также не учтен в расчетах - а его придется платить в любом случае.

А еще у нас остался вариант накопления по очень низкой, надежной ставке доходности по депозиту, например, в Сбербанке, - 5% годовых. Что получается по расчетам?

То есть, либо на квартиру удается накопить за 8 лет вместо 10, либо за те же 10 лет можно купить квартиру побольше/получше/сделать отличный ремонт.

Сухие цифры говорят однозначно: покупка квартиры в новостройке/на вторичном рынке - это не арендный бизнес, по крайней мере, в развивающихся странах. В общем и целом, даже покупка квартиры - это уже неэффективное использование денег. Но, конечно, это совсем не значит, что нужно, как одержимый, все деньги распихать по акциям, облигациям и биткоинам, вечно слоняясь по арендованным квартирам. Просто нужно понимать, что, имея на руках миллион, и, получая доход в 100 тысяч рублей, лезть в ипотеку - не самая здравая идея. Риск оказаться "на улице" с таким инвестиционным планом намного выше, нежели накапливая капитал и инвестируя в активы, которые могут приносить доход.


Голосуйте за пост, подписывайтесь на мой блог, комментируйте!


Все самое интересное о финансах в моем блоге.

Источник картинки


Comments 9


@ifingramota да, первое жильё необходимость. Второе для ребёнка, тогда есть смысл копить на неё. Насчёт ипотеки -не знаю, как в Москве, но у нас уже много настроили, никто не покупает - дорого. Застройщики стонут, вторичка снижает цены по самые нехочу.
С уважением, @massatela

19.08.2017 18:24
0

Я вот хотела бы добавить, что даже если есть возможность купить квартиру без кредита, но есть необналиченный материнский капитал, то надо брать ипотеку.

А второе - есть плавное перетекание населения в определённые места и на данный момент инвестиции в недвижимость интересны только в район хорошей городской агломерации с активным аэропортом.
И для заграницы - горы и море, т.е. рекреационные зоны, в которых всегда большой спрос.

19.08.2017 18:53
0

Поясните, пожалуйста, насчет материнского капитала - почему именно необходимо брать ипотеку в случае его наличия?

20.08.2017 17:00
0

Материнский капитал разрешается тратить на то, чтобы погасить ипотеку в квартире, доля которой выделена на второго ребёнка. На образование второго ребёнка и на пенсию матери.
Поэтому самый быстрый способ обналичить маткапитал - взять ипотеку. Потом её можно досрочно погасить, чтобы не переплачивать проценты.

20.08.2017 17:43
0

А, ну то есть, вопрос именно в возможности обналичивания.
Это, безусловно, неплохой вариант тогда. При этом, как верно замечено, очень желательно иметь запас средств, достаточный для досрочного погашения ипотеки, в противном случае маткапитал в ипотеке может оказаться лишь проблемой.

20.08.2017 17:49
0

@limnade

Материнский капитал разрешается тратить на .. образование второго ребёнка

не обязательно второго, любого.

20.08.2017 18:27
0

А зачем покупать для сдачи квартиру за 7 млн? По Питеру однушку у метро (самая ходовая аренда) можно взять от 2,4 до 3 млн рублей в зависимости от дома и состояния и сдавать даже самый простенький вариант от 16 тысяч в месяц, и вот уже план и срок выкупа не так прямо ужасен. Да и покупая без первоначального взноса "не себе" - это вариант совсем борщ.
Увидел в комментах про мат капитал, хочу добавить, покупая квартиру с ипотекой при помощи мат капитала - помните, её нельзя будет рефинансировать, от слова совсем, так что внимательно все считайте, а лучше обратитесь к специалистам.

20.08.2017 12:51
0

Расчеты проводились непосредственно для Москвы.
Для указанных Вами цифр суть не меняется - стоимость квартиры вдвое меньше, арендный платеж вдвое меньше. Итого просто во всех расчетах коэффициент 0,5, срок окупаемости ровно тот же.
Наличие первоначального взноса точно так же не меняет сути расчетов. Имея на руках сумму "первоначального взноса", можно им распорядиться намного эффективнее.

20.08.2017 16:59
0