Server sync... Block time in database: 1664794422, server time: 1664798994, offset: 4572

Инвестирование в недвижимость🌆


Можно привести много преимуществ инвестирования в недвижимость, но самыми главными являются:

 ЗАЩИТА ОТ ОБЕСЦЕНИВАНИЯ, потому что мы имеем дело с физическим объектом на который есть спрос. Акции могут обесцениться, а компании разориться (тогда ваши бумаги пойдут в туалет). С недвижимостью это маловероятно.

 ДОХОД ВЫШЕ, чём В БАНКЕ. Речь идёт о банковском депозите. В долларах вклады до 5% годовых при 2% инфляции зелёных бумажек, а в недвижимости может быть 10% и выше, без инфляции (недвижимость – это не бумага).

В целом, НЕДВИЖИМОСТЬ – ЭТО БЕЗОПАСНО И КОНСЕРВАТИВНО. Вы не сможете тут много заработать (для этого есть акции и ETF), но это защитит ваш капитал в случае кризисов и обвалов.

Поэтому опытные инвесторы диверсифицируют и часть денег направляют на покупку недвижимости, из которой можно получать ДВА вида дохода: ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ. На этом реально получать 5-10% в год и выше. ОТ ПЕРЕПРОДАЖИ. Цена растёт по мере инфляции и по мере строительства (если вы купили объект до ввода в эксплуатацию). У меня был опыт, когда цена на объект выросла в 3 раза за два года (купил котлован за 33 000 USD, к сдаче дома объект стоил 100 000 USD).

В целом, это низкодоходный, но безопасный способ инвестирования денег. Это доходнее чем золото (потому что создаётся прибавочная стоимость за счёт сдачи в аренду), но слабее чем акции (примерно в два раза).

Как инвестировать в недвижимость?

Есть два основных способа…Но давайте по порядку. Большинство из читателей этого материала имеют ложное представление о том, как чаще всего происходит инвестирование в недвижимость. Скорее всего, ваше сознание рисует красочную картину покупки ЖИЛОЙ, либо КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости в собственность для последующей сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене. Я угадал?

Долгое время моя картина мира была такой же. Однако она ложная. Да, действительно отдельные люди или компании могут купить целый ОБЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ (жилой или коммерческой) для того, чтоб получать с него профит.

Но задумайтесь, как построить сеть отелей или торговый центр по такой схеме. Насколько это реально? Кто может собрать такие гигантские деньги? Кто будет управлять стройкой и сдачей в аренду?

Большой торговый центр или отель легко может стоить 0.1-1 ЯРД долларов США. Да, там хороший возврат инвестиций (ROI) за счет сдачи в аренду, но где взять такие деньги и как организовать такое строительство? Неподъёмно!

Тем не менее, большинство самых прибыльных метров построено именно так…. Кто эти «супер-инвесторы» которые могут позволить подобные инвестирование в такую суперприбыльную недвижимость (ТЦ, отели, моллы, кинотеатры и т.д.)?

«Супер-инвесторы» — это обычные люди, такие как мы с вами, которые СОВМЕСТНО финансируют прибыльные проекты. Причем эти инвесторы не знают друг друга и чаще всего не знакомы с управляющей компанией (которая строит и сдаёт в аренду), потому что финансирование и получение дохода от недвижимости происходит через ЦЕННЫЕ БУМАГИ (ФОНДОВЫЙ РЫНОК).

Вы уже знаете, что можно купить АКЦИИ различных компаний и фондов. Некоторые из них инвестируют в недвижимость. Такие компании называются REIT — (Real Estate Investment Trust) — инвестиционные трасты недвижимости.

Вот так выглядит самая популярная в мире схема инвестирования в недвижимость:

REIT – это компания (фонд, траст) которая берёт деньги инвесторов и покупает/строит на них выгодные объекты недвижимости (отели, ТЦ и т.д.) для последующей сдачи в аренду. Доход от этой сдачи выплачивается инвесторам в виде ДИВИДЕНДОВ на брокерский счёт.

Причём подобные фонды, согласно закону, обязаны выплачивать от 75% до 100% дохода в виде дивидендов своим инвесторам. В этом отличии от обычных компаний, где совет директоров решает сколько (какую часть дохода) выплатить, а какую направить на развитие бизнеса. В REIT ФОНДЕ доход нужно выплачивать. Большая часть доходных объектов недвижимости (отели, ТЦ, кинотеатры и т.д.) в мире строится именно по такой схеме. Это удобно ИНВЕСТОРАМ (за них управляют, выбирают и собирают доход) и СТРОИТЕЛЯМ (им дают инвестиции для строительства очень дорогих и сложных объектов).

Короче, вам нужно понимать, что инвестирование в НЕДВИЖИМОСТЬ делится на ДВА варианта:

ВАРИАНТ №1. ЧЕРЕЗ ФОНДОВЫЙ РЫНОК. Вы покупаете ценную бумагу компании (REIT) которая всё делает за вас. Эта бумага даёт вам регулярные дивиденды (за сдачу в аренду недвижимости) и её можно продать как обычную акцию.

ВАРИАНТ №2. САМОСТОЯТЕЛЬНО. Вы ищите объект недвижимости (жилая или коммерческая) для покупки на себя или свою компанию. После этого вы ищите арендаторов и заключаете с ним договор.

ВНИМАНИЕ! Есть ещё промежуточный вариант. Это когда УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ собирает деньги инвесторов и строит на них объект. Причем за инвесторами закрепляется право собственности на отдельные помещения. То есть формально вы собственник (это безопаснее), но управлением занимается компания (это удобно). Этот вариант редкий (мало таких предложений на рынке и их качество под вопросом) поэтому я его не рассматриваю.

А если я слышал, что у конкретных ТЦ есть конкретные владельцы?

Не все ТЦ или отели строятся по модели REIT. Конечно, часть объектов может быть построены индивидуально и тогда собственник – одно лицо (физической или юридическое).

Однако, это редкость, потому что подобные объекты:

А) Требуют очень много денег на свое строительство.

Б) Рискованно вкладывать много своих денег в один объект.

Даже если вы миллиардер, то скорее всего вы захотите диверсифицировать свои инвестиции. Фонды REITs дают такую возможность по дефолту, потому что как правило они уже инвестируют в МНОГО объектов сразу. Причём эти объекты могут быть как разного типа (жилые, коммерческие, развлекательные и т.д.), так разного местоположения (США, ЕС, Китай и т.д.).

Больше всего частных собственников у ТЦ и других дорогих объектов находится в странах СНГ, потому что мы живём в криминальных государствах.

Отечественные олигархи боятся инвестировать в иностранные фонды, потому что санкции могут запросить источник происхождения денег, во-первых. И потому что доходность недвижимости на отечественном рынке выше, чем на западном, во-вторых. И потому, что риск рейдерского захвата у нас ниже, когда есть конкретный пацан собственник (законы работают плохо).

В остальном мире, большая часть масштабных проектов (от развлекательных и жилых до производственных) финансируется СОВМЕСТНО через фондовый рынок. Чем раньше вы это поймёте, тем проще вам будет зарабатывать деньги в современном мире.

💻 https://cryptorelax.org - сайт о криптовалюте!


Comments 0