Момент заключения договора купли-продажи квартиры или как не потерять 55 млн рублей


Важность влияния момента возникновения тех или иных правоотношений недооценена правовой публицистикой.

Последствия недооценки таких юридических фактов могут быть критичными. В статье я проиллюстрирую это конкретным примером.

До 1 марта 2013 года моментом заключения договора купли-продажи жилых помещений законодательство считало момент государственной регистрации такого договора в органах Росреестра.

После указанной даты законодательство изменилось, но не все обратили на это внимание.

Теперь договор купли-продажи квартиры или иного жилого помещения считается заключенным в момент согласования сторонами всех существенных условий договора.

Если стороны подписали договор и в нем имеются все требуемые существенные условия, то договор заключен.

В Росреестр за регистрацией обращаться придется, но регистрироваться там будет не сам договор, а переход право собственности на жилое помещение.

Разница есть. Договор уже заключен и вступил в силу. Факт регистрации не влияет его заключение или не заключение.

Для наглядности и понимания проблемы рассмотрим реальный случай.

Дело было в столице

Некий гражданин, буду называть его Продавец, выставил на продажу квартиру в Москве. Стоимость 58 млн рублей.

Покупатель нашелся быстро. Договорились об оплате наличными. Деньги были помещены покупателем в банковскую ячейку с обязательством банка выдать их Продавцу квартиры после подтверждения регистрации договора купли-продажи в органах Росреестра.

Договор был перед сторонами на регистрацию.

Но Продавец смог получить деньги из ячейки банка до окончания регистрационного процесса.

Он подделал печати Росреестра. Сотрудники банка не смогли определить фальсификацию печатей и выдали деньги.

После этого Продавец подал в регистрирующий орган заявление о приостановлении регистрации и благополучно скрылся.

Дело о мошенничестве заведено, Продавец в розыске.

Покупатель оказался в очень тяжелом положении. Он без труда бы мог добиться через суд регистрации перехода права собственности, если бы не одно обстоятельство.

Имелся второй покупатель

Как выяснилось, одновременно с подачей заявления о приостановлении регистрации упомянутой сделки Продавец и еще один гражданин, которого буду именовать второй покупатель, подали в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности на эту же самую квартиру.

При этом договор, предоставленный в регистрирующий орган, был заключен на несколько дней ранее договора с первым покупателем.

Таким образом, Продавец заключил два договора купли-продажи одного и того же жилого помещения.

Какой из этих договоров следует признавать действующим? Очевидно, что договор со вторым покупателем. Он был заключен раньше, соответственно и обязательства по нему возникли раньше.

При этом второй покупатель утверждает, что не являлся сообщником продавца, познакомился с ним за несколько недель до описываемых событий, увидев объявление на Авито.

У него также есть доказательства передачи денег Продавцу.

Если все действительно так, то Продавец получил двойную стоимость квартиры.

Пострадавший в этой истории первый покупатель. Он остался и без денег, и без квартиры. Теперь он судится... со вторым покупателем. Шансы выиграть очень малы.

Вместо вывода

Уже много раз писал, что внешне кажущийся надежным вариант передачи денег с использованием банковской ячейки, на самом деле не такой уж надежный. Печальных примеров очень много.

В который раз призываю участников сделок с недвижимостью раз и навсегда отказаться от практики оплаты стоимости жилого помещения наличными деньгами.

В том же 2013 году появились новые нормы, закрепленные в статьях 358.9-358.14. Они устанавливают возможность оформления нового вида залога - залога прав по договору банковского счета.

Это намного надежнее и безопаснее, чем передача денежных средств через банковскую ячейку хотя бы потому, что банк несет солидарную ответственность по такому обязательству.


Text.ru - 100.00%


Торговая платформа Pokupo.ru



Comments 9


Сюда приплывал Моби Дик

11.05.2018 07:22
0

Я не поняла. Если продавец сдал документы на регистрацию со вторым покупателем, то какие документы он сдавал на регистрацию с первым покупателем? И потом в банке предъявлять регистрацию должен покупатель (надо это все вписывать в банковский договор) и условия в договоре с банком надо вписывать грамотно. Тогда и не потеряешь ничего. Одно важно - не экономить на специалистах, когда покупаешь квартиру (тем более, если покупаешь один раз в жизни)

11.05.2018 18:26
0

А что непонятного?
Было заключено два разных договора, каждый из которых сдавался на регистрацию.
Кто и как предъявляет в банке регулируется договором. Весь смысл использования ячейки как гарантии получения средств продавцом как раз и состоит в том, что при предъявлении доказательств перехода права собственности от него к покупателю он может получить денежные средства в безакцептном порядке.

11.05.2018 20:35
0
banner.jpg
Подписывайтесь и читайте нас в обзорах @psk
11.05.2018 20:21
0

так понимаю человека с 58 млн и возможно с еще такой же суммой мы уже не найдем?

12.05.2018 13:31
0

Кто это мы?))

12.05.2018 14:05
0

общество )

12.05.2018 14:18
0

Тут вся надежда на правоохранительные органы.
На сколько мне известно, пока не нашли.

13.05.2018 07:35
0

Boosted.

14.05.2018 18:02
0